CashFlow ist nicht das, worauf wir Steuern zahlen!
Bei Immokauf muss immer erst der CashFlow stimmen – der MUSS immer positiv sein!
CF = Miete – Tilgung – Zinsen – Sanierung
Sanierungen aus Eigenkapital vs. Fremdkapital
Eigenkapital
- Liquidität wird gemindert
- CashFlow wird sofort und erheblich gemindert
Fremdkapital
- Zurückzahlung über langen Zeitraum an die Bank
- CashFlow wird langsam gemindert
Höhe der Tilgung: je niedriger um so besser!
Steuerlicher Überschuss
CF = Miete – Abschreibung – Zins – Sanierung
Abschreibung AfA – im Normallfall wird der Wert des Hauses/Wohnung für 50 Jahre abgeschrieben
Sanierung kann man nicht sofort absetzen. Es gilt folgendes zu beachten
- 15%-Grenze!
- IH-Maßnahmen können in den ersten 3 Jahren direkt abgesetzt werden, wenn die Summe aller Maßnahmen 15% des Wertes der Wohnung nicht übersteigt
Was kann man alles absetzen? Nach der SteuerVorlage Vermietung und Verpachtung
- Alles was mit Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichen Zusammenhang steht
- Abschreibung AfA
- Anschaffungskosten der Wohnung inklusive Notar, Grunderwerbssteuer, Besuche vor Ort
- Finanzierungskosten (Zinsen für den laufenden Kredit), Kosten für die Eintragung der Grundschuld – kann sofort eingetragen werden
- Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen
- Maßnahmen die aus der IH-Rücklage entnommen werden können abgesetzt werden
- eigene Moderinisierungen